Önalım Hakkı Davası

Önalım hakkı davası nedir? Şufa hakkı nedir? Önalım hakkı hangi yasal durumlarda mümkündür? Önalım hakkı ne şekilde kullanılabilir?

Önalım hakkı nedir? Hangi durumlarda önalım hakkının kullanılması mümkündür?

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Önalım Hakkı Sahipleri

TMK’nın 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” denilmek suretiyle, paylı mülkiyette paydaşlara böyle bir hak tanınmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8.maddesinin 2.fıkrasında “Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler”

1164 sayılı ve 10.05.1969 tarihli Arsa Üretimi Ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’dur. Bu kanunun 10.maddesinde “Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için planlamayı öngördüğü ve tahdidini yaparak ilgili tapu idarelerine bildirmiş bulunduğu sahalardaki arsa ve arazinin satışlarında şuf’a hakkını haizdir.” denilmek suretiyle TOKİ’ye bir önalım hakkı tanınmıştır.

6537 sayılı kanunun 8/İ-I hükmünde “8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.” ancak bu yeni değişiklikle kaldırılmıştır. Yargıtay kararları bu değişikliğin geçmişe yürümeyeceği yönündedir.

Yukarıdaki kanuni önalım hakkı dışında sözleşme ile de önalım hakkı verilebilir.

Önalım Hakkı İle İlgili Bilgiler

Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazda söz konusu olabilir. Elbirliği mülkiyet söz konusuysa önalım hakkı söz konusu değildir. Önalım hakkı hisse sahibinin hissesinin satışı durumunda söz konusu olur. Devrin trampa, bağışlama, sermaye şirketine hisse gösterilmesi şeklinde gerçekleşmesi durumlarında önalım hakkı kullanılamaz. Cebri icra yolu ile yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Hissedarlar arasındaki satışlar bakımından önalım davası açılamaz. Önalım hakkının kullanılabilmesi için hissenin hissedar olmayan üçüncü kişiye satışı gerekmektedir. Taşınmazda fiilen taksim söz konusu ise önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkı dava yolu ile kullanılır. Önalım hakkı davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Dava, hisseyi devralan yeni malike karşı açılır, hisseyi devreden eski malike karşı dava açılamaz. Davayı açacak kişiler diğer hissedarlardır (TMK 732). Bu hissedarlardan, biri ya da birkaçı dava açabilir. Başka aynî haklara (intifa vb.) sahip olan kişiler bu davayı açamazlar. Davayı açacak hissedarın ölmesi durumunda o payda artık elbirliği mülkiyeti söz konusu olacağından mirasçıları önalım hakkını birlikte kullanırlar. Davanın kabulü için dava süresince davacı hissedar olmaya devam etmelidir. Önalım bedelinde tapudaki bedel esas alınır. Satılan hissenin bedeli tapuda düşük gösterilmesi durumunda, daha sonradan bedel düzeltilerek yeni bedel üzerinden vergilerin ödenmesi durumunda önalım bedeli olarak bu yeni bedel dikkate alınır.

TMK 734/2 maddesine aynen ‘ Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Birden fazla hissedarın önalım hakkı kullanması durumunda hisse oranlarına bakılmaksızın eşit olarak bu haktan istifade ederler. Örneğin önalım hakkında dayalı tapu iptal tescil davası açıldığı takdirde davayı açanlar adına eşit oranda tescil gerçekleşir.

Önalım hakkını kullanan davacı hissedara karşı, hisseyi satın alan bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.

Önalım hakkının kullandırılmaması amacıyla muvazaalı olarak bağış ya da trampa sözleşmeleri yapılması muvazaa iddiası dinlenir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, akrabalar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ancak belirtelim ki kararda akrabalık sınırı kesin surette çizilmemiştir.

Zamanaşımı

 Hisseyi devralan yeni hissedar diğer hissedarlara hisseyi satın aldığını noter aracılığıyla göndereceği ihtarname ile bildirirse, ihtarnameyi tebliğ alan diğer hissedarların üç ay içinde önalım davası açma hakları bulunmaktadır. Noter kanalıyla ihtarname gönderilmedi ise bu süre iki yıldır. Noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi dışındaki tüm bildirimler üç aylık süreyi başlatmaz. Burada bahsedilen süre hak düşürücü süre olup hakim tarafından re’sen dikkate alınır.

Diğer Hususlar

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Bu nedenle önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Satış bedeli hesap edilirken taşınmaz üzerindeki harçlar da dikkate alınmışsa önalım bedelinde de buna dikkat edilir.

Önalım davası sırasında davaya konu hissenin üçüncü bir kişiye ya da önceki hissedara satılması durumunda davacının iki seçimlik hakkı bulunmaktadır. Davacı dilerse davayı yeni satın alan kişiye yöneltir, dilerse de davanın tarafını değiştirmeden davayı tazminata dönüştürür. Tazminatın kapsamı birinci satış ile ikinci satış arasındaki farktır.

Afyon avukat büroları arasında bulunan Çankaya&Kurt Hukuk Bürosu önalım hakkı davası alanında da hizmet vermektedir. İletişim:

www.instagram.com/afyonavukatckhukuk/

www.facebook.com/cankayakurthukuk