skip to Main Content
BİZİ ARAYIN +90 272 213 49 50

Muhtar senedi – köy senedi taşınmaz satışı

Muhtar senedi - köy senedi ile taşınmaz satışı

Giriş

İçindekiler

Muhtar senedi – köy senedi taşınmaz satışı nasıl yapılır? Muhtar senedi – köy senedi taşınmaz satışına dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi? İhtimaller şu şekildedir:

İhtimaller

Muhtar senedi – köy senedi ile taşınmaz satışı

1.Kadastrosu yeni geçen ancak muhtar senedi – köy senedi ile taşınmazı devralmayan kişi üstüne tapuda kayıt edilen taşınmazlarda 10 yıl içerisinde kadastro tespitine itiraz davası açılabilir.

2.TMK.m.713/2 şartları sağlanırsa yani malik tapu kütüğünden anlaşılamayacak ya da taşınmazın maliki hakkında gaiplik kararı verilecek ya da aym kararınına göre malik 2011 tarihinden 20 yıl önce ölmüşse olağanüstü zamanaşımı ile kazanma davası açılabilir.

Anayasa Mahkemesince yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar zilyet lehine mülkiyeti kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle zilyet adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir. * 8. Hukuk Dairesi 2019/6239 E. , 2021/4945 K.
“İçtihat Metni”.
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, dava dilekçesinde belirtilen dava konusu taşınmazdaki … ve … hisselerinin bu kişilerinin mirasçılarından vekil edeninin murisi … ve kardeş … tarafından harici olarak 15.11.1950 tarihinde satın alındığını, devreden miraçıların devir işlemlerini yapmadan vefat ettiğini, harici satın alma tarihinden itibaren vekil edeninin murisi … ve kardeş … tarafından kullanıldığını, murislerin vefatından sonra mirasçılar arasından yapılan rızai taksim ve satış işlemleri sonucu taşınmazın vekil edenine kaldığını ve vekil edeninin murislerin ölümünden sonra kullanmaya devam ettiğini, tapu malikleri … ve …’nın öldüğünü, vekil edeninin bu taşınmazın tümünü nizasız ve fasılasız 20 yılı aşkın süreden beri malik sıfatıyla kullandığını, zamanaşımı süresinin 1970 yılında dolduğunu, Anayasa Mahkemesince ölmüş ibaresi iptal edilmiş ise de iptal kararının geriye yürüyemeyeceğinden, bahsi geçen muris … adına kayıtlı taşınmazın 3/20 hisse ile muris … adına kayıtlı 5/20 hissenin TMK’nin 713. maddesi gereğince iptali ile vekil edeni adına tapuya kayıt ve tescilini talep ve dava etmiştir.
Bir kısım davalılar, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kadastro öncesi sebebe dayalı olduğu, dava tarihi itibariyle 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde öngörülen 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği, TMK’nin 713. maddesinde düzenlenen olağanüstü zaman aşımı ile mülkiyetin kazanılması için de taşınmazın tapusuz olması, tapu kütüğünden malikinin anlaşılmaması veya malikinin gaipliğine karar verilmiş olması gerektiği, dava konusu taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmaz ve malikinin belli olduğu, maliki hakkında gaiplik kararı verilmediğinin de anlaşıldığı gerekçesiyle, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi dikkate alınarak hak düşürücü sürenin geçmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir (6100 sayılı HMK mad.33). İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, hem kadastro öncesi sebebe ve hem de TMK’nin 713/2. fıkrasından yer alan ”maliki 20 yıl önce ölmüş” nedenine dayalı tapu iptali ve tescili davası isteğine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 539 ada 5 parsel sayılı 11.205,84 m2 tarla niteliğindeki taşınmazın 5/20 hissesinin …: kızı, 3/20 hissesinin …: … oğlu adına 30.03.1989 tarihinde tesis kadastrosu nedeniyle, 12/20 hisse … … adına 23.03.2011 tarihinde satış nedeniyle kayıtlı olduğu, 19.01.1989 tarihinde kadastro tespitinin yapıldığı, kadastronun 29.03.1989 tarihinde kesinleştiği, Mahkemece, tapu maliki …: … oğlu’nun … ve … oğlu 1904 … doğumlu … … olduğu, tapu maliki …: kızı’nın da … ve … kızı 1884 … doğumlu … olduğu kabul edilerek hasımsız olarak alınan veraset belgesine göre taraf teşkilinin sağlandığı anlaşılmaktadır.
Öncelikle, tapu iptali davalarında, davanın, kayıt malikine, kayıt maliki ölmüşse mirasçılarına yöneltilmesi gereklidir. Kayıt malikinin mirasçılarının bilinmesi halinde davaya dahil edilerek mirasçılar aleyhine yargılamaya devam edilmesi, aksi halde gerek tapu sicil…
[4:36 PM, 4/28/2022] Avukat Şevket Kurt: Anılan kanuni düzenlemelere göre; tapulu bir taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi adına tesciline karar verilmesi için, malikin ya da paydaşın ölmüş olması, yukarıda açıklanan koşullarda en az 20 yıl süre ile zilyet olunması ve bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemesi gerekmektedir. Başka bir anlatımla, belirtilen koşulların tamamlanmasıyla mülkiyet kendiliğinden zilyede geçmiş olur. Mahkemece, sonradan verilen iptal ve tescile ilişkin karar yenilik doğurucu (inşai) nitelikte olmayıp, önceden doğmuş mülkiyet hakkının belirlenmesi niteliğindedir.
Her ne kadar, TMK’nin 713/2. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “…ölmüş…” sözcüğü, Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmişse de; Anayasa’nın 153/5. fıkrasında “iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği” açıklanmıştır. Nitekim Anayasa Mahkemesi de, 12.12.1989 tarihli ve 1989/11 Esas, 1989/48 Karar sayılı kararında iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralını kabul etmek suretiyle, hukuksal ve nesnel alanda sonuçlarını doğurmuş bulunan durumların iptal kararlarının yürürlüğe gireceği güne kadar ki dönem için geçerli sayılması sağlanmıştır.
Tüm bu açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde; TMK’nin 713/1 ve 2. fıkralarına dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, koşullarına uygun olarak 20 yıllık zilyetlik süresinin tamamlandığı anda mülkiyetin kazanıldığının ve zilyet lehine kazanılmış (müktesep) hak doğduğunun kabulü gerekmektedir. Şu halde, Anayasa Mahkemesince yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar zilyet lehine mülkiyeti kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle zilyet adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir.
Az yukarıda da zikredildiği üzere, TMK’nin 713/2. fıkrasına dayalı olarak açılan davaların başarıya ulaşması için bu fıkrada belirtilen koşullar yanında aynı zamanda 713/1. fıkrasındaki koşullarında gerçekleşmiş bulunması gerekir. Çünkü 2. fıkrada; “aynı koşullar altında…” denilmek suretiyle aynı maddenin 1. fıkrasına atıfta bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle 1. fıkradaki koşulların araştırılıp belirlenmesi zorunludur. Başka anlatımla mülkiyetin kazanılabilmesi için diğer kazanma koşullarının yanında dava konusu taşınmazda davacı tarafın aralıksız, çekişmesiz, malik sıfatıyla ve 20 yıl süreyle zilyet ve tasarrufta bulunması gerekir.
Somut olayda, Mahkemece, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde öngörülen 10 yıllık hak düşürücü süre geçtiği gerekçesiyle davanın reddine dair kararı yerinde ise de, davacının talebinin hem kadastro öncesi sebebe ve hem de TMK’nin 713/2. fıkrasından yer alan ”maliki 20 yıl önce ölmüş” nedenine dayalı tapu iptali ve tescili davası olduğu gözden kaçırılarak, TMK’nin 713/2. fıkrasında yer alan ”maliki 20 yıl önce ölmüş” nedenine dayalı tapu iptali ve tescil talebine yönelik herhangi bir araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. O halde, Mahkemece, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve Dairemizin uygulamalarına göre TMK’nin 713/2. fıkrasında yer alan ”maliki 20 yıl önce ölmüş” nedenine dayalı tapu iptali ve tescil talebi yönünden taraf delilleri toplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazları yukarıda gösterilen sebeplerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.06.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

3.Yukarıdaki iki durum geçerli değilse, bedelin iadesi istenebilir. Bunun için sebepsiz zenginleşme benzeri bir dava olan ancak sebepsiz zenginleşme olmayan geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin hak ve nefasete dayalı denkleştirme ilkesine göre dava tarihindeki değerinin dava tarihinden itibaren faizi ile tahsili istemli dava açılabilir. Bu davanın zamanaşımının ne zaman başlayacağı tartışmalı olmakla birlikte zamanaşımı başlangıcı yargıtay kararlarında ferağdan dönme ve vazgeçme tarihi olarak kabul edilmiştir.

”07.06.1939 tarih 1936/31 esas ve 1939/47 karar sayılı Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satışı vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde feragın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanununun 125.maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır.”

Afyon avukat büroları arasında bulunan Çankaya&Kurt Hukuk Bürosu Muhtar senedi – köy senedi taşınmaz satışı hususunda da hizmet vermektedir. İletişim:

www.instagram.com/afyonavukatckhukuk/

www.facebook.com/cankayakurthukuk