afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

AFYON ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve afyon kat karşılığı inşaat sözleşmesi günümüzde en yaygın sözleşmelerden biridir. Bu sözleşme yapılırken dikkat edilmesi gereken pek çok husus vardır. Bunlar göz ardı edilirse arsa sahibi müteahhitin işi bitirmeden kaçması -bilhassa büyük oranda bitirdikten sonra asansörü vs yapmadan gitmesi-, müteahhit ise arsa sahibinin vaat ettiği yerleri teslim etmemesi, onun hakkını gasp etmesi gibi sıkıntılara uğramaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhite (yükleniciye) devretmesi, müteahhitinde bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir.

Taraflar neyi yapmayı vaat eder:Arsa sahibinin belirli arsa payının müteahhitte devretmesi ve müteahhitin de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi.

Şekil

Afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Medeni Kanunu’nun 706, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noter Kanunu’nun 60. maddeleri hükümleri gereğince noterde resmi şekilde yapılması zorunludur. Avukatlar sözleşmeyi düzenleyerek noterdeki metnin içeriğini düzenleyebilir. Noterlikte yapılmamış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri alabilir. İstisnai olarak birincisi sözleşme konusu parselde kararlaştırılan orandaki paylar, yüklenicinin karşı edimi karşılığı olarak, arsa sahiplerince yükleniciye kayden temlik edilmişse, başka bir anlatımla edimler karşılıklı olarak yerine getirilmişse, başlangıçta resmi biçimde düzenlenmeyen sözleşme tarafları bağlayıcı duruma gelmiştir, ikincisi Sözleşmeyi imzalamayan arsa sahibinin/sahiplerinden birinin, yükleniciye ihtarname çekerek veya dava açarak, sözleşmenin ileriye veya geriye etkili olarak bozulmasını, fazla imalatın paylaşılmasını, eksik ve bozuk işlerin düzeltilmesini veya ücrette indirim yapılmasını istemesi veya bu minvalde eylemli durumda bulunması sözleşmeyi onayladığı ve onunla bağlanmak istediği anlamına gelir,üçüncüsü yüklenici arsa sahibine güvenerek edimini büyük oranda tamamlamışsa artık arsa sahibinin burada kötüniyetli bir şekilde hareket ettiği söylenebilir. İnşaat yapılacak taşınmazda birden fazla hissedar olması durumunda müteahhit mecburen tüm hissedarlarla sözleşme imzalamak zorundadır. Yine sözleşmenin tapuya şerh edilmesi de mümkündür. Ayrıca müteahhit kat irtifakı yerlerle ilgili ipotek karşılığı kredi vs kullanabilir. Bunların hepsi sözleşmede detaylıca belirlenmelidir.afyon kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Süre

Afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından ruhsat başvurusu süresi ve inşaata başlama süresi önemlidir, açıkça belirtilmiş olmalıdır. Kimi sözleşmelerde yapı ruhsatının alınmasından itibaren 6 ay süre içinde inşaata başlanacağı ve 12 ay gibi bir sürede inşaatın tamamlanacağı yazmaktadır. Ancak böyle bir düzenlemede yapı ruhsatına ne zaman başvurulacağı açıkça belirtilmediğinden arsa sahibinin zararına bir durum ortaya çıkacaktır,yapı ruhsatına ne zaman başvurulacağı da açıkça sözleşmede belirtilmelidir.

Sözleşme yerine getirilen ayıp varsa arsa sahibi ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca ayıp süresinde diğer tarafa ayıp ihbarında bulunup seçimlik haklarından hangisini kullanacağını belirtebilir. Kural olarak ayıptan doğan haklarda, edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yoluyla ileri sürülebilir. Gizli ayıp mevcut ise 10 yıllık süre vardır.

Anahtar Teslimi Sözleşme

Sözleşmenin anahtar teslimi şeklinde olması arsa sahibinin menfaatine olacaktır. Aksi takdirde İmar Kanunu m. 30 uyarınca arsa sahibinin oturma ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alması gerekmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesine anahtar teslimi şeklinde olduğu yazılmalıdır.

Arsa Sahibine Bırakılacak Bağımsız Bölümlerin Nitelikleri

Arsa sahibine bırakılacak dairelerin tipinin açıkça belirtilmesi ve sözleşmede yer alan krokide gösterilmesi ve daire bölümlerinin metrekarelerinin belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin hangi sokaklara cephesinin olduğu da hem sözleşme metninde hem krokide belirtilmesi isabetli olacaktır.

Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı Oranı

Afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi paylaşma oranı (yüzdesi) konulmalıdır. Salt çizilen krokide belirli bağımsız bölümlerin arsa sahibine ve müteahhide bırakılması ile yetinilmemelidir. İmardan kaynaklı bir artış söz konusu olduğunda da bu oranın geçerli olacağını belirtilmelidir.afyon kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Bağımsız Bölümlerin Ferağ (Devir) Hakkı

Afyon arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de müteahhide verilecek ferağ hakkıdır.Kimi sözleşmelerde ferağ hakkı kat irtifakının kurulmasından (kat irtifakı tapularının düzenlenmesinden) itibaren yedi gün gibi bir süre içinde arsa sahiplerinin müteahhide bırakılan daireleri devir etme hükümleri görülmektedir. Bu durum arsa sahibi için oldukça sakıncalıdır. Çünkü kat irtifakı tapuları inşaat devam ederken çıkartılabileceği gibi inşaata daha başlanmadan da çıkartılabilir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramlarının birbirlerine karıştırılması nedeniyle bu noktada olumsuz sonuçlar çıkmaktadır. Arsa sahibi için isabetli olan oturma ruhsatının alınmasından sonra ve dairelerin teslim tutanağı ile tesliminden sonra ferağ hakkının verilmesi ya da kademeli bir şekilde ferağ hakkının verilmesidir.

Sözleşmenin Devri Yasağı

Sözleşmenin devrinin yasak olduğunu sözleşmeye eklenebilir.

Cezai Şart, Kira Kaybı-Kullanamamadan Dolayı Kayıp

Sözleşmedeki maddelere uyulmaması durumunda cezai şart öngörülebilir. Bununla birlikte inşaatın arsa sahibine geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin uğramış olacağı zararların da açıkça yazılması arsa sahibinin menfaatine olacaktır.

Teknik Şartname

Müteahhit kendisine bırakılan dairelerde hangi malzemeleri kullanmış ise arsa sahibine kalacak dairelerde de o malzemelerin kullanılacağının sözleşmeye yazılması teknik şartname bakımından önem arzedecektir.Teknik şartnamenin mümkün mertebe detaylandırılması gerekir. Aksi takdirde ortalama düzeyde malzeme kullanılması söz konusu olabilecektir. Ayrıca teknik şartnameye uyulmaması durumunda uygulanacak yaptırımın da yazılması isabetli olacaktır.

Sözleşmenin feshi ve tazminat

Kural olarak mahkeme kararına ihtiyaç vardır. TBK 484’e göre feshedilen sözleşmede mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Sözleşmeyi fesheden taraf bir sebebe dayanırsa sebebin geçerli olup olmadığına bakılarak mahkeme karar verir. Arsa sahibi bu maddeye göre sözleşmeyi feshederse yüklenicinin hem menfi hem de müsbet zararını karşılar. Bu maddenin aksi sözleşmede kararlaştırılabilir.afyon kat karşılığı inşaat sözleşmesi

ÖNEMLİ NOT: HAKAN DİMDİK VE İLKER HASAN DUMANIN NOTLARINDAN İSTİFADE EDİLMİŞTİR.

Afyon avukat büroları arasında bulunan Çankaya&Kurt Hukuk Bürosu afyon boşanma avukatı olarak da hizmet vermektedir. İletişim:

www.instagram.com/cankayakurthukuk/

www.facebook.com/cankayakurthukuk